Roca cuenta con dos nuevas ordenanzas que, según el espíritu con el que fueron concebidas, buscan acompañar el desarrollo urbano de la ciudad. Por un lado, se creó un régimen general de captura de plusvalía, que establece cánones para los titulares de terrenos que se beneficien con mejoramientos de infraestructura. Por otro, se fijaron nuevos lineamientos para el corredor de calle Viterbori, en el sur de la ciudad, un área codiciada pero resistida en su urbanización. Ambas medidas ya despertaron algunas críticas de urbanistas, mientras que el municipio defiende el trabajo realizado.
Qué dicen las normativas
El Concejo Deliberante aprobó el pasado 19 de agosto las ordenanzas 5066 y 5067, que introducen notorios cambios en el ordenamiento urbano de la ciudad, principalmente en el sector sur.
La primera de ellas crea un instrumento normativo que permite al Municipio aplicar mecanismos de captura de plusvalía urbana cuando se otorguen beneficios normativos. En pocas palabras, el Ejecutivo cobrará un canon a los propietarios o desarrolladores inmobiliarios cuando el valor de sus terrenos aumente a partir de decisiones administrativas, técnicas o legislativas que autoricen mayor edificabilidad, uso o aprovechamiento, sin que exista un esfuerzo adicional del titular del lote.
Este canon se pagará al momento de solicitar el permiso de obra. Los fondos recaudados se destinarán a una cuenta especial, que se usará para financiar obras de infraestructura urbana, mejoras en el espacio público, equipamiento comunitario, programas de acceso justo al hábitat y regularización dominial.
El cálculo de la plusvalía, de acuerdo al texto de la normativa, se efectúa en base a la superficie edificable multiplicada por el valor del metro cuadrado del suelo —determinado por el Ejecutivo municipal— y por el tipo de cambio oficial. Sobre ese monto se aplica una alícuota del 30%.
Dos sectores diferenciados
Por su parte, la ordenanza 5067 actualiza los parámetros urbanísticos del corredor Viterbori y su área complementaria. Según se explica, los cambios responden a la «evolución constante del desarrollo urbano«.
La normativa divide el corredor en dos sectores:
- El Tramo 1 abarca la franja entre la calle Cerro Mercedario y la calle Lago Mascardi, incluyendo únicamente a los lotes con frente sobre calle Viterbori y hasta 60 metros de profundidad. Esta zona se destaca por su mayor potencial de urbanización.
- El Tramo 2 comprende una franja más amplia, delimitada desde la calle Cerro Mercedario —exceptuando el Tramo 1— hasta la calle Lago Quillén, con centro en la calle Viterbori y una extensión de 500 metros hacia el este y 500 metros hacia el oeste. Este segundo sector tendrá un perfil más suburbano, con actividades vinculadas a la producción, urbanizaciones especiales y espacios para la recreación y el mini-turismo.
En líneas generales, las construcciones no podrán ocupar más del 30% del terreno y la superficie cubierta total no podrá superar el 40%. Además, el 90% del lote deberá ser permeable (tierra, pasto, grava), lo que obliga a dejar grandes superficies verdes, ayuda a evitar inundaciones y mantiene el carácter semi-rural de la zona. La altura máxima permitida será de 7,5 metros —equivalente a dos plantas— y los cerramientos laterales solo podrán hacerse con cercos vivos, sin muros ni alambrados.
Finalmente, la ordenanza prohíbe la construcción de viviendas multifamiliares, como edificios o departamentos. En el Tramo 2 sí estarán permitidas las viviendas unifamiliares agrupadas, es decir, casas individuales para una sola familia, pero que comparten una misma parcela y ciertos espacios comunes.
¿Por qué ahora?
Desde la Dirección de Arquitectura de Roca explicaron a Literal que la aplicación de la plusvalía se aplica cuando se solicitan excepciones en áreas con parámetros urbanísticos específicos. La sanción de la ordenanza, agregaron, responde a la necesidad de reglamentar una práctica que ya es habitual en otras ciudades de la región.
“Hasta ahora, las excepciones se otorgaban en el Concejo Deliberante sin contraprestación alguna y sin beneficio para la ciudad. No fueron muchas, pero quien solicitaba una excepción a algún parámetro urbanístico simplemente acudía al Concejo y se la concedían sin nada a cambio. Trabajando con una agencia de Buenos Aires y viendo casos similares en otras ciudades, empezamos a investigar. Nosotros no teníamos la plusvalía reglamentada, por eso impulsamos esta ordenanza”, precisó Vanina Gianini, directora de Arquitectura del municipio de Roca.
La evaluación de cada proyecto dependerá de la aprobación de la Secretaría de Obras Públicas. Señalaron que, tras la promulgación de la norma, ya recibieron un número importante de anteproyectos, especialmente en el corredor Viterbori, tramo I.
En cuanto a los nuevos lineamientos para el sur de la ciudad, explicaron que se trata de los primeros pasos para una revisión integral del Plan Director de Roca (PDR). Además, llevaron tranquilidad al asegurar que no se avanzará con construcciones en el área rural del ejido.
“La zona productiva e irrigada se mantiene. A quien quiera desarrollar algo en esta área se le aplicará un ‘no’ absoluto. Es una política de la Secretaría y del Ejecutivo proteger tanto la zona productiva como la franja ribereña, que también se está preservando en caso de nuevos loteos”, detalló al respecto.
Asimismo, aclararon que no se abrirán nuevos loteos en los corredores viales hasta completar los espacios existentes, con el objetivo de evitar la ociosidad de tierras. “Respecto a los barrios cerrados, la decisión de esta gestión es no aprobar más loteos hasta completar aproximadamente un 75% de los que ya están en marcha. Hay muchos terrenos ociosos y vacíos, y primero se debe finalizar lo iniciado por gestiones anteriores antes de aprobar nuevos desarrollos”, concluyeron.
Las visión de un urbanista
Para algunos especialistas, los cambios sobre el corredor de calle Viterbori modifican en buena medida el espíritu del PDR, que hace apenas unas semanas cumplió 19 años desde su sanción. El código urbanístico de la ciudad planteaba como uno de sus principales objetivos lograr un desarrollo más equilibrado entre el sector norte y el sur del canal principal de riego y la zona productiva, promoviendo el fortalecimiento de estas últimas.
En este sentido, el arquitecto, planificador urbano y docente de la Universidad Nacional de Río Negro (UNRN), José Luis Basualdo, lanzó fuertes cuestionamientos hacia las ordenanzas aprobadas, al considerar que “corrompen los lineamientos de crecimiento” y consolidan una marcada división entre el norte y el sur de la ciudad.
El debate de concepto
Respecto al mecanismo de captación de plusvalía, Basualdo aseguró que hubo una utilización incorrecta del término y que la medida responde, más que a un criterio de planificación urbana, a la necesidad de garantizar recursos en un momento de extrema dificultad para las finanzas municipales.
“El concepto se utilizó con fines de hacer caja municipal. La plusvalía viene de la filosofía marxista y se refiere a la apropiación de una parte del trabajo del asalariado por parte del dueño de los medios de producción. Con el tiempo, adquirió un nuevo significado aplicado al suelo: primero en la economía política de David Ricardo, y luego en América Latina con autores como Samuel Jaramillo, quienes explican que se trata de la valorización de un inmueble por factores externos al propietario. Eso incluye obras públicas, normativa y el trabajo colectivo de la sociedad. No es lo mismo llegar a un barrio cuando apenas hay una o dos casas, que hacerlo cuando ya está consolidado. En cambio, la ordenanza restringe la plusvalía solo a decisiones administrativas y cambios normativos. Es un concepto totalmente inexacto”, explicó en diálogo con Literal.
El urbanista sostuvo que en este caso se trata más bien de una “especie de derecho a construir” en un contexto de amplias restricciones presupuestarias de los gobiernos locales. No obstante, defendió la validez del mecanismo de plusvalía cuando se aplica de manera correcta, ya que —dijo— permite una regulación más justa del valor del suelo en el mercado.
“El cobro de plusvalía, cuando está bien implementado sobre un mapa de suelo y con una participación proporcional, funciona no solo como una forma de captar parte de esa valorización para acondicionar el territorio, sino también como una herramienta de regulación de los precios del suelo. De esa manera impacta en toda la ciudad. Cuando se aplica mal, en cambio, se genera una fuerte asimetría y se profundiza la desigualdad, porque se dificultan las posibilidades de acceso al suelo”, afirmó.
El corredor de Viterbori
En relación al corredor de calle Viterbori, Basualdo cuestionó la fórmula de plusvalía implementada, señalando que no diferencia los precios entre los terrenos frente a la calle principal y los más alejados. Según él, esto genera exclusión de sectores menos pudientes y favorece la urbanización solo de la franja más cercana, limitando el desarrollo en las áreas periféricas.
«No es lo mismo un lote que da frente a la Viterbori que uno a 500 metros o a los costados; son totalmente diferentes. Cuando unificás la forma de cálculo y la aplicás de manera indiscriminada, carece de sustento técnico. Esto debería haberse basado en un mapa de suelos original, descendiendo desde la Viterbori como una especie de carpa», explicó.
También criticó que la medida no contemple aportes al banco de tierras municipal, lo que genera «una especie de autoelitización». Además, advirtió que la normativa afecta a grandes sectores de chacras, habilitando su semiurbanización, y apuntó que la norma parece más un instrumento recaudatorio que un plan de ordenamiento territorial.
«Da la sensación de que se trata de hacer caja con cualquier recurso. No solo por la cercanía de la aprobación a las elecciones, sino porque, con esta norma, se podrían transformar lotes de una hectárea en terrenos de 400 metros, permitiendo lotes urbanos prácticamente en cualquier lugar. Imaginate un lote urbano pegado al autódromo», ironizó.
Propuestas de mejora
El urbanista, reacio al avance sobre el sector productivo, propone dos cambios clave: la creación de un fondo con los recursos provenientes del canon de plusvalía y la habilitación de urbanización por tramos.
«Lo que propondría es un fondo específico de desarrollo para la zona, indicando claramente que el 60% se destinaría a esto y el 40% a otra cosa. Es decir, que haya cierta redistribución. Por ejemplo, para el mejoramiento del Paseo del Bicentenario, plantar árboles o ampliarlo, o para brindar servicios», comentó.
«No habilitaría 500 metros de franja de golpe, sería mucho más cuidadoso. Iría trabajando con habilitaciones parciales y no de manera general, porque esto puede generar una ciudad totalmente dispersa. Probablemente, en los próximos años, si se mantiene esta ordenanza y según la capacidad de construcción, lo que vamos a ver son puntitos urbanos. Habrá chacras que dejarán de producir por expectativas de loteo, generando lugares ociosos», reveló.
Según Basualdo, el actual esquema generará una ciudad con escasa interacción social, en detrimento del desarrollo inmobiliario. «Siento que es una muy mala decisión y que, si no se revierte, puede causar pequeños granos incrustados: una ciudad difusa, dispersa, ineficiente, derramada en el territorio como una mancha de aceite y con bajísima interacción social. Se hace posible un negocio inmobiliario con mínima calidad urbana», denunció.
